近两年火(huǒ)爆(bào)的创新(xīn)产品公募(mù)REITs进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs陆续迎来(lái)除息日，公募REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均(jūn)分红比例接近(jìn)99％。

　　多位业内(nèi)人士对此表示，强制(zhì)分(fēn)红机制是公(gōng)募REITs主(zhǔ)要特征之一(yī)，稳定(dìng)分(fēn)红体现出(chū)该(gāi)类产品长期(qī)投资价值，通(tōng)过观测经营(yíng)活动(dòng)现金(jīn)流、可(kě)供(gōng)分配现(xiàn)金等(děng)指标，也是观察REITs项目底层资(zī)产运营(yíng)情况的“窗口”。他们也提醒普通投资者注意，与产(chǎn)权(quán)类(lèi)项(xiàng)目相比，特许经营REITs项目在经营权到期(qī)后(hòu)不再产(chǎn)生现(xiàn)金收益，特许经(jīng)营权分红目(mù)前已包含了利润(rùn)分配和本金的(de)归还，在选择投资标的时应了解资产类(lèi)型(xíng)和分红的特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红

　　平均分(fēn)红(hóng)比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入(rù)密集分红(hóng)期，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs产(chǎn)品(pǐn)（4月17 日(rì)-4月(yuè)21日(rì)）陆续迎(yíng)来除息日，此外尚有(yǒu)6只(zhǐ)REITs实(shí)际分配(pèi)情(qíng)况尚未(wèi)公布(bù)。整体来看，公募REITs呈现(xiàn)出(chū)了高比(bǐ)例的稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金额的公募REITs产品中(zhōng)，2022年全年分配金(jīn)额(é)占可(kě)供(gōng)分配金额比例平(píng)均为98.89％，且绝(jué)大部分分配(pèi)比例在96％以上(shàng)。

　　中金基金相关负责(zé)人对此表示，投资公募REITs的主要(yào)收益(yì)来源为(wèi)持(chí)有期分红收(shōu)益，以(yǐ)及基金份额交易价(jià)格的(de)变化。基金(jīn)份额二级市场价格受到公募REITs资产运营(yíng)情(qíng)况及市场因素(sù)的综合影响，较易(yì)引(yǐn)起波动。与此相比，基金分红预期则(zé)更有规律可循(xún)。公募REITs的(de)分红主要(yào)来自基础设施资产(chǎn)的经营现金流，投资人通过基金募集材料和信息披露文件，结合行(xíng)业及(jí)市场情况，可以分析基础设(shè)施项目(mù)的经营业绩(jì)，作为进(jìn)行投资决策(cè)的(de)重要参考。

　　“相对(duì)于基金(jīn)份(fèn)额二级市场价格(gé)变化导致的浮盈或浮亏，分红作为(wèi)基(jī)金份额(é)持有人(rén)实际获(huò)得的(de)现金收益，对于长期(qī)投资者更具参考价值。”中金基金(jīn)相关负责人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投(tóu)资中心运营高级副总监李华(huá)平也表示(shì)，根据《公开募(mù)集基础设施证券投资基金指引（试行）》及相(xiāng)关法规要求，基础设施基金应当将90％以(yǐ)上合并后基金年度可分配(pèi)金(jīn)额以现金形式分配给投资(zī)者，强制分红机制是公募(mù)REITs的主要特(tè)征之一，稳定的分(fēn)红(hóng)机制体现(xiàn)出REITs产品(pǐn)长(zhǎng)期(qī)投资(zī)价值。

　　中航基金也(yě)认(rèn)为，从投资角(jiǎo)度来看，基础设(shè)施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重(zhòng)特点。二级市场(chǎng)价格反(fǎn)映这类(lèi)产品(pǐn)“股性”的一面(miàn)，分红体现了这(zhè)类(lèi)产品的“债(zhài)性”特(tè)点。公募(mù)REITs有强制分(fēn)红要求，分(fēn)红类似于债券派息，但不等同于(yú)债券的(de)固定利(lì)息(xī)回报(bào)，而是由(yóu)可供分配现金决定。

　　从机构投资者的角度来看，一方面是公募REITs丰富了机(jī)构投资者的(de)投资品(pǐn)类，为资产配置(zhì)多元中国欠别国钱吗化提供抓手，具有(yǒu)较强(qiáng)的配置价值。另一方面，公募REITs的分红能够帮助(zhù)机构投资者稳定收益。机构投资者公募(mù)REITs能够通过(guò)分(fēn)红获取相对于(yú)投资债券相(xiāng)对高的收益性，在有效控(kòng)制风险的前提下，增厚资产包收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投(tóu)资收益(yì)“落袋为安”外，市场对(duì)于未来分红水(shuǐ)平(píng)的预期，也是影响REITs基金二级市场价(jià)格走势的关键因素(sù)之一。

　　从近期(qī)公(gōng)募REITs的二级市场(chǎng)表现看，截至4月21日，今年以来中(zhōng)证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢主要(yào)股票和(hé)债券宽基指数。

　　“截(jié)至2023年3月(yuè)31日，有(yǒu)20只公募REITs发布了(le)2022年(nián)年报，部分产品受宏(hóng)观经济的影响，可分(fēn)配(pèi)金(jīn)额完成率不(bù)达预期，一定程度上(shàng)影响(xiǎng)了公募REITs二级市场(chǎng)的价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波动受多重因素的影响，投资收益是影响REITs二级市场价格的主要(yào)因素之一，而稳定的分(fēn)红有利于(yú)吸引投资者参与公募REITs二(èr)级(jí)市场的(de)投(tóu)资。

　　中金基金相关负责人也表示，近期(qī)经济预期恢复，一方面市场热点呈现向股(gǔ)票和债券回归的过程；另(lìng)一(yī)方面(miàn)，基(jī)础设施(shī)项目的经营业绩(jì)相对经济活力(lì)的改善有一定的滞后(hòu)性。

　　此外，公募(mù)REITs在分(fēn)红除权日，将对基金份(fèn)额的开(kāi)盘指导价做调减处(chù)理，调(diào)减金额根据单(dān)位基金份(fèn)额(é)的分红金额进行(xíng)计(jì)算(suàn)。除权操(cāo)作(zuò)是对(duì)分红前后基(jī)金份额净值变化的修(xiū)正(zhèng)，使投(tóu)资人在基金分红前(qián)后(hòu)均(jūn)可以获(huò)得公平的(de)投(tóu)资机会。

　　“分红可增强投(tóu)资者长期(qī)投资的(de)信心，同时需结合持有产品(pǐn)的(de)特性，关注二级市场扰动对整体收益的影(yǐng)响程度(dù)。”中航基金相关人士也称(chēng)。

　　特许(xǔ)经(jīng)营权分红包(bāo)括利润分配和(hé)本金(jīn)归(guī)还

　　普(pǔ)通投资者应(yīng)了解底层资产情况

　　多位业内人士还提醒，与(yǔ)现有公(gōng)募(mù)基金分红前(qián)提是本金之上的增值(zhí)部分不同(tóng)，特(tè)许经营权REITs基金运(yùn)作期(qī)间的“分红”界定为(wèi)“分(fēn)派”更为准确，分派(pài)的是本金与增值两个部分，两(liǎng)个(gè)部分(fēn)之间的比(bǐ)例是变(biàn)动(dòng)的，与(yǔ)现有(yǒu)公(gōng)募基金分(fēn)红差异很大，大(dà)多数普(pǔ)通投资者可能把“分派”金额误认为是持续(xù)分(fēn)红。一旦30年、40年、50年、60年等(děng)合同年限到期后基金价值面临(lín)极大不确定性，这是(shì)该(gāi)类(lèi)投资(zī)者应该注意(yì)的(de)情况。

　　李华(huá)平表(biǎo)示，目前公募REITs主要有特许经营权类和产权(quán)类两大资产(chǎn)类型(xíng)，持有产(chǎn)权类产品的收(shōu)益主要包括(kuò)每年的现金分(fēn)红及资产增值的收益，而持有特(tè)许经营类产(chǎn)品的收益主要来(lái)自项目(mù)每年的现(xiàn)金(jīn)分红。其中，特许(xǔ)经营(yíng)权(quán)类资产的分(fēn)红包括了利润分配和(hé)本金(jīn)的归(guī)还(hái)，两者的比率也是(shì)变(biàn)动的，对特许经(jīng)营权类资产的公募REITs可(kě)以内(nèi)部收益(yì)率(lǜ)（IRR）来衡(héng)量投资收益。普通(tōng)投资者在(zài)选择投(tóu)资标的时，应(yīng)了解公募REITs底层资产的类型(xíng)。

　　中(zhōng)航基金也表示，从细分来(lái)看，各(gè)类(lèi)公募REITs分(fēn)红因底(dǐ)层资产属性不(bù)同而形(xíng)成区(qū)别。特许经营权类的公募REITs产(chǎn)品(pǐn)因其(qí)分红(hóng)相当于包含“本金+收益(yì)”，分(fēn)红相对(duì)较多，债(zhài)性偏强中国欠别国钱吗。而产权类的公募(mù)REITs分红(hóng)主(zhǔ)要为“收益”，更(gèng)看重底(dǐ)层资产(chǎn)的(de)价值(zhí)增值，所(suǒ)以相(xiāng)对(duì)股性偏强(qiáng)。普通(tōng)投资者在选择公募(mù)REIT时，需要考虑底层资产属性，对所选择产品的二级市(shì)场价格和分红(hóng)有合(hé)理(lǐ)预期。

　　中金基金相关负责人也认为，与产权(quán)类项(xiàng)目相比，特(tè)许经营项目在经营权到(dào)期后不再(zài)能产生(shēng)现金收益(yì)，因此将可供分配金额(é)的分配理解为“分派”比“分红”更加准确。基于这个特点，剩(shèng)余(yú)经营期(qī)限较(jiào)短的(de)特许经营项目，通常具(jù)备更高的(de)分派率水平。对于剩余期限较长的特许(xǔ)经营权项(xiàng)目，即使分(fēn)派率相对较低，也(yě)有足够(gòu)年限收回(huí)本金并取(qǔ)得(dé)收(shōu)益。

　　中(zhōng)金(jīn)基(jī)金该负责(zé)人(rén)提醒投资者注(zhù)意，特许经(jīng)营权项目的(de)分派金额包含(hán)了(le)投资本(běn)金，在不进行扩募的情况下，基金份(fèn)额(é)单(dān)价随着分派(pài)进度逐年下降是正(zhèng)常现(xiàn)象(xiàng)，投资特许经营权REITs的收益来自(zì)项(xiàng)目剩余(yú)期限(xiàn)产生(shēng)的(de)现金流。

　　“与特许经(jīng)营项目相比，产(chǎn)权(quán)类项(xiàng)目的土(tǔ)地或(huò)建筑的剩(shèng)余(yú)使用年限一般较长(zhǎng)，再加上(shàng)到期(qī)后通(tōng)过对(duì)建筑的更新改造或补缴土(tǔ)地出让金等追加(jiā)投资，有机会进一步延长经(jīng)营期限(xiàn)。这种类似永(yǒng)续经营的假设反(fǎn)映在基础资产的估(gū)值(zhí)上(shàng)，使产(chǎn)权类REITs具备更显著的(de)资产(chǎn)投资属性。”该(gāi)负责人称(chēng)。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项(xiàng)目底层资产运(yùn)营情况

　　在基金(jīn)分红(hóng)的时(shí)点，多位业内人士还表示，在产(chǎn)品(pǐn)分红期，投资(zī)者(zhě)可以观测经(jīng)营活动现(xiàn)金流、可供分(fēn)配现金、内部(bù)收益率等指标(biāo)，来观察和评估项(xiàng)目底层资产的运营情况。

　　中(zhōng)航(háng)基(jī)金表示，年(nián)报(bào)指标中，跟(gēn)现金(jīn)相关的指标有两个：一是年报中披露的(de)经(jīng)营活(huó)动(dòng)现金流，二是可供分配现(xiàn)金，二者存在本质性区(qū)别。经营活动产生(shēng)的(de)现金净流量是(shì)指企业经营、筹资、投资产(chǎn)生的现金流(liú)，基于(yú)企(qǐ)业本身经营活动产生；可供分配的现金实质(zhì)上是从EBITDA出发(fā)，对非现金(jīn)影(yǐng)响利(lì)润(rùn)表(biǎo)的项目进(jìn)行调整，加期(qī)初现金，最终得(dé)到的账面(miàn)现金。

　　李华平也表(biǎo)示，公募REITs作为资产配(pèi)置新选择，投(tóu)资价(jià)值体现(xiàn)在相对(duì)股债市场独(dú)立的资产配置功能，比较适(shì)合(hé)长(zhǎng)期持有。建议投资者对经营权类的资产可以(yǐ)更多(duō)关注内部(bù)收益率的高低，对(duì)产权类的(de)资产更多关(guān)注(zhù)分派率高低。因为公(gōng)募REITs可分配(pèi)收益主要来(lái)自底(dǐ)层资产的经(jīng)营(yíng)净现金(jīn)流，所以底层资产运营情况直接(jiē)影响投资回报，投资(zī)者可综合(hé)考虑原始权(quán)益人(rén)综合实力、运营管理机构实力、公募(mù)基金管理(lǐ)人实力等多重(zhòng)因素来选择投(tóu)资标的(de)。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密集分红期，由于分红(hóng)交易带来的(de)短(duǎn)期博弈机会仍在，叠(dié)加此前市场(chǎng)接(jiē)连回(huí)调，建议投资者关注有基本面(miàn)支撑、填(tián)权效应相对(duì)明显、同时分红规模较(jiào)为(wèi)可观的(de)个券(quàn)。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说(shuō)明书均(jūn)会(huì)载明REITs在发行首年及次年的可供分配金额预测。投(tóu)资者可(kě)以将REITs的实际分红金额与募集材料中披(pī)露预测进行(xíng)比较分析，结合经(jīng)济及市场的实际环境，对基础(chǔ)设施项(xiàng)目的(de)运(yùn)营(yíng)业绩及(jí)REITs的(de)管理(lǐ)能力进(jìn)行判(pàn)断(duàn)。”中金基金(jīn)上(shàng)述负责(zé)人也称(chēng)。

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