万柳书院，暴雷(léi)了。

　　今年(nián)年初(chū)“万(wàn)柳(liǔ)少(shǎo)爷”的(de)意外走红，让这(zhè)个(gè)位于北京海淀的(de)豪宅被全(quán)国知晓，其(qí)背后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也被(bèi)拉向台前。

　　而如今(jīn)，万柳(liǔ)书院再次受到(dào)舆论(lùn)关注(zhù)，起因中赫集(jí)团成了共同(tóng)债务(wù)人被中国信(xìn)达追债，中国信达为(wèi)了(le)收(shōu)回钱(qián)款不得不(bù)将中赫抵押的75套万柳书(shū)院豪宅拍卖。可(kě)问题是，这些房子(zi)早已售出，业主并非中赫集(jí)团，那些真正(zhèng)斥巨资购(gòu)入房产的有钱人，房子现在莫(mò)名奇(qí)妙地被拍卖，算是被(bèi)割了！

　　截至(zhì)发(fā)稿(gǎo)，暂(zàn)未看到这(zhè)些(xiē)业(yè)主的维(wéi)权信息，难怪有(yǒu)网(wǎng)友调侃：“富(fù)人(rén)被割韭菜的时候，他们(men)的(de)姿势都那(nà)么优雅(yǎ)。”

　　不过事件(jiàn)背后(hòu)，可能(néng)没(méi)你想(xiǎng)象的(de)那么简单。

　　1

　　富(fù)人(rén)被(bèi)精(jīng)准收割(gē)？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪宅的(de)尽(jǐn)头是万柳(liǔ)书院”，但谁都没想到，这个(gè)位于海淀核心区位(wèi)，名校环绕的顶(dǐng)级(jí)豪(háo)宅，竟(jìng)然暴雷了！

　　近日，有(yǒu)网友发现(xiàn)，中国信达在京东拍(pāi)卖(mài)上，上架了“北京赫(hè)华恒瑞房地产开发有限公司不良债权(quán)转让(ràng)项目”，债权(quán)总(zǒng)额高达近47亿，该项(xiàng)目的抵(dǐ)押物中(zhōng)，包括(kuò)75套万柳书院(yuàn)住宅。

　　据京(jīng)东拍卖显示，上述不良债权转让项目的处置主体是中国信达资产管理(lǐ)股(gǔ)份有限公司(sī)北京(jīng)市分公司（下(xià)称(chēng)中国信(xìn)达北(běi)分），处(chù)置的是(shì)对(duì)北京赫华恒瑞房地(dì)产(chǎn)开发有限公(gōng)司（下称(chēng)赫(hè)华恒瑞(ruì)）的不(bù)良债权。截至(zhì)2023年(nián)1月31日，债权金额约为46.95亿元人民(mín)币，其中(zhōng)债权本(běn)金37.50亿(yì)元。中(zhōng)赫集团有限公司是共(gòng)同债务人(rén)。目前，该项目已有1万(wàn)次围(wéi)观(guān)，35名意向人(rén)。

　　从表面张姓与什么姓是世仇 全国张姓是一家吗上看，这就是一起中(zhōng)国信达北分(fēn)讨债(zhài)的(de)故事，但实际上，75套豪宅(zhái)的背后(hòu)暗藏秘密。

　　据(jù)此前媒体报道，万柳书(shū)院(yuàn)总共301户(hù)，而且早(zǎo)已售罄。如果该报道(dào)属实，说明(míng)这些房子实(shí)际上都(dōu)是(shì)卖出去了的，是有人住的。

　　那为什么(me)中国信达的拍(pāi)卖页(yè)面上又(yòu)注明这75套(tào)房子是“未出(chū)售”的状态呢？只(zhǐ)能说明这些房子根(gēn)本没(méi)有网签，也没(méi)有房产(chǎn)证！

　　第(dì)一财经的报道证实了(le)上述内容。有豪(háo)宅中介透露，中赫(hè)集团(tuán)早就把这75套房子(zi)抵(dǐ)押(yā)出去，现在还没资金解(jiě)抵押，所(suǒ)以不(bù)能网签、没(méi)办房(fáng)本。

　　作(zuò)为海淀的(de)顶(dǐng)级豪(háo)宅，最强学区(qū)房(fáng)，万柳书院的业主基本都是北京的高(gāo)端人士(shì)，柳传志(zhì)、丁磊等知名(míng)商业大佬也是(shì)万柳书院的业(yè)主。另据地产自(zì)媒体“地(dì)产八卦女”爆料，万(wàn)柳书院的(de)业主中(zhōng)，还(hái)有不少(shǎo)中赫(hè)集团的(de)高(gāo)管(guǎn)、合作(zuò)伙伴(bàn)、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此，不少网友感(gǎn)叹，“富人也被精准(zhǔn)收(shōu)割了(le)！”

　　不过，如果这(zhè)些业主确实已经支付(fù)价款并实(shí)际(jì)占(zhàn)有，那么，中(zhōng)国信达转让(ràng)这(zhè)笔不良债权回本的愿望(wàng)，或(huò)将(jiāng)泡汤(tāng)。这次拍(pāi)卖损失最(zuì)大的，没准还是债主中国信达。

　　根据相关法律规定，民事执行中，业主已经支付价款并实际占有(yǒu)，但未办理过户手续的，如果业主没有过(guò)错，人(rén)民法院不得查(chá)封(fēng)、扣(kòu)押(yā)、冻结，已经查封的可以(yǐ)向法院(yuàn)提(tí)出执行异议申请，请求法院解(jiě)除查封，同(tóng)时可以联合(hé)起诉开发(fā)商(shāng)，要(yào)求(qiú)退(tuì)还购房(fáng)款或办理房(fáng)产证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最高人民(mín)法院关于商品房(fáng)消费(fèi)者权(quán)利保(bǎo)护问(wèn)题的批复》，以司法解释的方(fāng)式明确(què)了购房(fáng)人(rén)的(de)优先权：

　　商(shāng)品(pǐn)房消费者以(yǐ)居住为(wèi)目的购买房屋并(bìng)已支付(fù)全部价款，主张其房屋交付请求权优先(xiān)于建设工程价款优先(xiān)受(shòu)偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院(yuàn)应当(dāng)予(yǔ)以支持。只支付了部分价(jià)款的商品房消费者(zhě)，在一审法庭辩论终结前(qián)已实(shí)际支付(fù)剩余价款的，可以(yǐ)适用前款规定(dìng)。

　　也就是(sh张姓与什么姓是世仇 全国张姓是一家吗ì)说，如(rú)果这75套房子均(jūn)为(wèi)“已售未网签”，那么这笔不良债权，实际(jì)上是个烫手山(shān)芋。可能不仅(jǐn)不能卖(mài)出去(qù)回本，抵(dǐ)押的(de)这75套房子，还会被业主讨(tǎo)回去。

　　中(zhōng)国信达，将会(huì)赔了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯莱斯(sī)”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次债权(quán)公司中国(guó)信达申请不良债权转让，可(kě)以(yǐ)追溯到金(jīn)谷信托踩雷赫(hè)华(huá)恒瑞(ruì)。

　　天(tiān)眼查显示，目前(qián)中国信达已经成为赫华恒(héng)瑞唯一(yī)股东(dōng)。但此前，赫华恒瑞为(wèi)中赫集团旗(qí)下(xià)子公司。2019年(nián)4月22日，中赫集(jí)团、中赫(hè)置(zhì)地等选择退出(chū)了赫华恒瑞的股东(dōng)行列，中国金谷(gǔ)国际信托有限责任公(gōng)司(sī)成(chéng)为了(le)唯(wéi)一(yī)股东，后(hòu)者由中国信(xìn)达资(zī)产管理股份有(yǒu)限公司持股93.75％。

　　作为房(fáng)地产开(kāi)发商(shāng)，相较(jiào)其他房企，中赫集团既没有很大规模(mó)，也没有很高的国民知(zhī)名度(dù)，但(dàn)却在北京豪宅(zhái)圈留下一(yī)个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为(wèi)中(zhōng)赫集团进入(rù)北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推(tuī)出钓鱼岛七号院3号楼，高(gāo)达30万/平米(mǐ)的天价，成为当时京城最贵的楼盘，引发(fā)了市场强烈震惊。

　　随后(hòu)开发的万柳书(shū)院，更(gèng)是被誉为(wèi)“北(běi)京(jīng)海淀顶端豪宅”。2012年(nián)，中赫置(zhì)地(dì)以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保(bǎo)利、万(wàn)科等大(dà)型知名(míng)房企手(shǒu)中，抢下了(le)北京(jīng)万柳地块(kuài)，成(chéng)为(wèi)北京当年的(de)“双料地王”。很快，万柳书院(yuàn)就以神(shén)秘高端的姿(zī)态杀入市(shì)场，无论是一块(kuài)块从荷兰运回来的灰砖垒起来的五米高墙，还是每棵成本超(chāo)6万的成(chéng)年银杏树，还(hái)是每(měi)平(píng)米20万元(yuán)的价格，都(dōu)令业内外震撼不已。

　　“万柳的(de)墙(qiáng)、西宸的缸(gāng)、霄八的顶儿、融创的湖(hú)、紫辰院(yuàn)的树、北平府的(de)院(yuàn)儿(ér)。”从这句顺口(kǒu)溜中，就可看出其(qí)在北京豪宅圈(quān)的地位。2014年末上市的它，对(duì)手是当时(shí)有名(míng)的(de)融创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆(zhào)业广(guǎng)场、恒大(dà)华府等，现(xiàn)如今(jīn)，它远远超过这些对手。

　　去年，万柳书(shū)院一套300平米的法拍房，最终成交(jiāo)价1.09亿、单价(jià)达(dá)到惊人(rén)的36万元/平米，说(shuō)明(míng)万柳(liǔ)书院虽然已经(jīng)推出了(le)8年之久，但其依旧在北京豪(háo)宅圈备受追捧。

　　中赫集团(tuán)开发(fā)的(de)豪宅，也吸引了不少知名人士，如(rú)知名演(yǎn)员宋丹(dān)丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊(lěi)等知(zhī)名商业大佬(lǎo)则居住在万柳书院。

　　几(jǐ)大豪宅的成(chéng)功(gōng)奠定了(le)中赫集团的“高端路(lù)线”，也因(yīn)此，它被(bèi)外界贴上(shàng)了，“卖北京城最贵(guì)的(de)房，拿北京城最(zuì)贵的(de)地”，“做地产中的(de)‘劳(láo)斯(sī)莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发(fā)商光(guāng)环的背后，这(zhè)个地(dì)产界“劳斯莱斯”却多次成为被执行人，被执行标的(de)高(gāo)达11亿。

　　今年(nián)年初(chū)，因(yīn)为履行能力而(ér)拒不(bù)履(lǚ)行(xíng)生效(xiào)法律文(wén)书确(què)定义(yì)务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北(běi)京国安坑了？

　　中赫集(jí)团(tuán)如今沦落到这个地步(bù)，其实是有迹(jì)可循(xún)的(de)。

　　事实上(shàng)，早在今年年初“万柳书院少爷”走(zǒu)红之(zhī)时，深(shēn)蓝(lán)财经就(jiù)曾深挖出背(bèi)后的(de)中赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从(cóng)知名豪宅的开发(fā)商到沦为“老赖”，中赫集团(tuán)实控人周金辉的人生(shēng)轨迹(jì)跟着急转直下。而(ér)追(zhuī)根溯源，这(zhè)个转折点，就在于收购北京国安。

　　近十年来，房(fáng)企纷(fēn)纷开始了(le)多元化(huà)转(zhuǎn)型，但转型之路并不好走(zǒu)。早在2008年开始，中赫(hè)集团就尝试过(guò)多元(yuán)化业务，先后(hòu)进(jìn)军能(néng)源市场(chǎng)、团购网站，但(dàn)最(zuì)终都惨(cǎn)淡(dàn)收场(chǎng)。最终，周金辉将转型的目光，放(fàng)到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参股国安(ān)足球(qiú)俱乐部64％股(gǔ)权，成为国安的新东家。接(jiē)着在2021年6月，中赫集团从(cóng)中信集团手(shǒu)中拿下(xià)北(běi)京(jīng)国安俱乐(lè)部36％股权，至此拿下北京国安俱乐部(bù)全部(bù)股权。如(rú)果北京国安的估值一直没(méi)变，那(nà)么中赫(hè)集团拿下北(běi)京国安，总计花费(fèi)了(le)约55.5亿(yì)。

　　看到这里，有(yǒu)人也许会(huì)感叹：卖豪宅真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这(zhè)样，中赫为(wèi)什(shén)么又要质(zhì)押(yā)股权呢？

　　2017年以(yǐ)来(lái)，中(zhōng)赫集(jí)团及其实控人周(zhōu)金辉(huī)夫妇将其(qí)手中的(de)中赫集团股份质押陆续质押，据企查(chá)查显示，目前(qián)中赫集团共有11条(tiáo)股权出质记(jì)录。质权人包(bāo)括海金商业保理、北京建工、山东国际信托、中(zhōng)融信托、中信建(jiàn)设等。

　　这(zhè)与入主北京国安的时间完(wán)全吻合。

　　然而，入主北(běi)京国安后，不仅国安的经(jīng)营状况(kuàng)没有得到改善，中赫(hè)集团也被(bèi)拉入泥淖。

　　据北(běi)京产权交易所官网信息显示，2020年，北京国安足球俱(jù)乐部(bù)实现营业收入1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿元。截至(zhì)2020年末，该俱乐部(bù)资产(chǎn)总计5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿元。

　　为了(le)缓解资金压力(lì)，中赫集(jí)团和(hé)周金辉(huī)夫妇还在持续质押手中的中赫集团股份，但国安和中赫(hè)的经营状况却持续没有好转。

　　不仅中赫集(jí)团被5次列(liè)被执行人，执行标的高达11亿，北京国安(ān)也(yě)3次与(yǔ)中赫(hè)集团、中赫置地(dì)、及中赫集团股东周金辉、李彩霞等共同成为被执(zhí)行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能(néng)力(lì)而拒不履行生效法律文书(shū)确定(dìng)义(yì)务，上述被执行人成为“老赖(lài)”。只有北京国安，目(mù)前幸免于(yú)难。不过在实控人都成为老赖的情况下，被执行10个多亿(yì)的北(běi)京国安，又如何能独善其身(shēn)？

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