万(wàn)柳书院，暴雷了(le)。

　　今年(nián)年(nián)初“万柳(liǔ)少爷”的意外走红，让(ràng)这个位于北京海淀的豪宅被全国知(zhī)晓，其背后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中(zhōng)赫集团，也(yě)被拉向(xiàng)台前。

　　而如今，万柳(liǔ)书院再次(cì)受到舆论关注，起因中赫(hè)集团成了共同债务(wù)人被中国信达(dá)追债，中(zhōng)国(guó)信(xìn)达为了收回(huí)钱款不得(dé)不将(jiāng)中赫抵(dǐ)押的(de)75套万(wàn)柳书院(yuàn)豪宅拍卖。可(kě)问题是，这些房子早已售出，业主(zhǔ)并非中赫集团，那些真正斥巨资购入(rù)房产(chǎn)的有钱人，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算(suàn)是被割(gē)了！

　　截至发稿，暂未看到这些业主(zhǔ)的维(wéi)权信息，难怪有网友调侃：“富人被割(gē)韭(jiǔ)菜(cài)的时(shí)候，他们的姿势(shì)都那么优(yōu)雅。”

　　不(bù)过事件背后(hòu)，可能没(méi)你(nǐ)想象(xiàng)的(de)那么简单(dān)。

　　1

　　富人被精(jīng)准收割(gē)？

　　最惨的(de)可能还是债(zhài)主(zhǔ)

　　“北京豪宅(zhái)的尽头是万(wàn)柳书(shū)院”，但谁都没想到，这个位于海淀核心区(qū)位，名(míng)校环绕(rào)的顶级豪宅，竟然暴(bào)雷了(le)！

　　近日，有(yǒu)网友发现，中国信(xìn)达在(zài)京东(dōng)拍卖上，上架(jià)了“北京赫华恒(héng)瑞房地产(chǎn)开(kāi)发有限公(gōng)司不良债权转(zhuǎn)让项目”，债权总额高达近(jìn)47亿，该项(xiàng)目(mù)的抵押物中，包括(kuò)75套万柳书院住宅。

　　据京(jīng)东拍卖(mài)显示，上(shàng)述不(bù)良债(zhài)权转(zhuǎn)让项目的处置主体是中(zhōng)国信达资产管(guǎn)理股份有限公司北京市分公(gōng)司（下称(chēng)中国信达北分），处置的是(shì)对(duì)北(běi)京赫华恒瑞房地产开(kāi)发有限公司（下称赫华恒瑞）的(de)不良债权脱离了低级趣味那句原话怎么说的纪念白求恩，低级趣味是什么意思。截至2023年1月31日，债(zhài)权金额约为46.95亿(yì)元人民币，其(qí)中债权本金37.50亿元(yuán)。中赫集团有限(xiàn)公司是(shì)共同债(zhài)务人(rén)。目前，该项目已有1万次围观，35名意(yì)向人。

　　从表(biǎo)面上看(kàn)，这就是一(yī)起(qǐ)中国信达北(běi)分讨债的(de)故(gù)事，但实际上，75套豪宅的背(bèi)后暗(àn)藏秘密。

　　据此前媒体报道，万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)总共301户，而且早已(yǐ)售罄。如果该报道属(shǔ)实，说明(míng)这(zhè)些房(fáng)子实(shí)际上都是卖出去了(le)的，是有人(rén)住(zhù)的。

　　那(nà)为什么中(zhōng)国信达(dá)的(de)拍卖页面上(shàng)又注(zhù)明(míng)这75套房子是“未出售”的状态呢？只能说明(míng)这些房子根本(běn)没(méi)有网签，也没有房产证(zhèng)！

　　第一财经(jīng)的报道证实了上(shàng)述内容。有豪宅(zhái)中(zhōng)介(jiè)透露，中赫(hè)集(jí)团早(zǎo)就(jiù)把这(zhè)75套房子(zi)抵押出去，现在还没资金解抵押，所(suǒ)以不能网签、没办房(fáng)本。

　　作为(wèi)海淀(diàn)的顶级豪宅，最强学区房(fáng)，万柳(liǔ)书院的业主基本都是(shì)北京(jīng)的高端(duān)人(rén)士，柳传志、丁磊等知名商业(yè)大(dà)佬(lǎo)也是万柳书院(yuàn)的(de)业主。另据地(dì)产自媒体“地(dì)产(chǎn)八卦女(nǚ)”爆料(liào)，万柳书(shū)院的(de)业主中，还有不(bù)少中赫集团的(de)高管(guǎn)、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不(bù)少(shǎo)网友感叹，“富人也(yě)被精准收(shōu)割了！”

　　不(bù)过，如果这些业(yè)主确实已经支付价(jià)款并实际(jì)占有，那么，中国信达(dá)转让这笔不良债权回本的愿望，或将泡汤。这(zhè)次拍卖损失最大的，没准还是(shì)债主中国信达(dá)。

　　根据(jù)相关法律规定，民事执行(xíng)中，业(yè)主已经支付价款并实际占有，但未办理过户(hù)手续的，如果业主没(méi)有过(guò)错，人民法院不(bù)得查封、扣(kòu)押、冻结，已经查封的可以(yǐ)向法院提(tí)出(chū)执行异议申请(qǐng)，请求(qiú)法院解除查封，同时可以联合起(qǐ)诉开发商，要求退还(hái)购房款或(huò)办理房(fáng)产证，并承担违约责任。

　　此外(wài)，今年4月，人民法院报公布《最高人民法院(yuàn)关于(yú)商(shāng)品房消费(fèi)者(zhě)权利保护脱离了低级趣味那句原话怎么说的纪念白求恩，低级趣味是什么意思问题(tí)的批复》，以司法(fǎ)解释的方式明确了购房(fáng)人(rén)的优先权：

　　商(shāng)品(pǐn)房消费(fèi)者以居住为(wèi)目(mù)的购买房屋并已支付全部价款(kuǎn)，主张其房屋交(jiāo)付请求权优先于建设(shè)工程价款优先受(shòu)偿权、抵押权以(yǐ)及其(qí)他债权的，人民法(fǎ)院应(yīng)当(dāng)予(yǔ)以支持(chí)。只(zhǐ)支(zhī)付了部分价款的商品(pǐn)房消(xiāo)费者(zhě)，在一审法庭辩论终结前已实际(jì)支付剩余价款的，可以适用前款规定(dìng)。

　　也就是说(shuō)，如(rú)果这(zhè)75套房子均为“已(yǐ)售(shòu)未网签(qiān)”，那么(me)这笔不良债权，实际(jì)上是个(gè)烫手山芋(yù)。可能不(bù)仅不能卖出(chū)去(qù)回(huí)本(běn)，抵(dǐ)押(yā)的(de)这(zhè)75套(tào)房子(zi)，还会(huì)被业主讨回去。

　　中国信达(dá)，将会赔了夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债(zhài)权公司中国信达申(shēn)请不良债权(quán)转(zhuǎn)让，可以追溯到金谷信托踩雷(léi)赫(hè)华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显示，目(mù)前中国信达已经(jīng)成为赫华恒瑞(ruì)唯一股东(dōng)。但此前，赫(hè)华恒瑞为(wèi)中赫集(jí)团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等(děng)选择退出了(le)赫(hè)华恒瑞的股东行列，中(zhōng)国金谷国(guó)际信托有(yǒu)限责任公司成(chéng)为了(le)唯一股东，后者(zhě)由中国信达资产管理股(gǔ)份有(yǒu)限(xiàn)公司持股93.75％。

　　脱离了低级趣味那句原话怎么说的纪念白求恩，低级趣味是什么意思 src="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230509184208440.png">

　　作为房地产开发商，相(xiāng)较其他房企，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)既没有(yǒu)很大规模(mó)，也没有很高的国民知名度(dù)，但却在北(běi)京豪宅圈留下一(yī)个个传说。

　　如钓鱼台七号院(yuàn)，作为中赫集(jí)团进入北京的(de)第一(yī)个豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓(diào)鱼岛七号院(yuàn)3号楼，高达(dá)30万/平米的天价，成为当时京城最(zuì)贵的楼盘，引(yǐn)发了(le)市(shì)场强烈震惊(jīng)。

　　随后(hòu)开发的万柳书院(yuàn)，更是被誉为“北京海淀顶端(duān)豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从融创、保利(lì)、万科等大型知名(míng)房(fáng)企(qǐ)手中，抢下了北(běi)京万(wàn)柳地(dì)块，成为北京当年(nián)的(de)“双料地王”。很快，万柳(liǔ)书院就以神秘高端的姿态杀入市场，无论是一块块从荷兰运回来的(de)灰砖垒起来的(de)五米高墙，还是每棵成本超6万的成年银杏树，还(hái)是每平(píng)米20万元(yuán)的价(jià)格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西(xī)宸的缸、霄(xiāo)八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这句顺口(kǒu)溜中，就(jiù)可(kě)看(kàn)出其在北京豪宅圈的(de)地(dì)位。2014年末上(shàng)市的(de)它，对手是当时有名的(de)融创观澜嘉(jiā)苑(yuàn)、佳兆业广场、恒大华府等(děng)，现如今(jīn)，它远远超过这(zhè)些对手(shǒu)。

　　去(qù)年，万柳书(shū)院一套(tào)300平(píng)米的法拍(pāi)房(fáng)，最终(zhōng)成(chéng)交价1.09亿(yì)、单价(jià)达到惊人的36万(wàn)元(yuán)/平米，说明万(wàn)柳书院虽(suī)然已经(jīng)推出了8年(nián)之(zhī)久，但其依旧(jiù)在北京豪宅圈备受追(zhuī)捧(pěng)。

　　中赫集(jí)团开发的豪宅，也吸引(yǐn)了不少知名人(rén)士，如(rú)知名演员宋丹丹，就住(zhù)在钓鱼台(tái)七号院(yuàn)。而柳传(chuán)志、丁磊等知(zhī)名(míng)商业大佬则居(jū)住在万柳(liǔ)书(shū)院。

　　几大豪(háo)宅的成(chéng)功奠定(dìng)了(le)中(zhōng)赫集团的“高端路线”，也因此(cǐ)，它被外界贴上了，“卖北(běi)京(jīng)城最(zuì)贵的房，拿(ná)北京城最(zuì)贵的(de)地”，“做地(dì)产中的‘劳(láo)斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在(zài)豪宅开发商光(guāng)环的背后，这(zhè)个地产界“劳斯(sī)莱斯”却多次(cì)成(chéng)为被执行(xíng)人(rén)，被执行标(biāo)的高达(dá)11亿。

　　今年年初(chū)，因为履行能力(lì)而拒不履(lǚ)行生效法律文书(shū)确定(dìng)义务(wù)，中(zhōng)赫集团正式成(chéng)了(le)“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被(bèi)北(běi)京国(guó)安坑了？

　　中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)如今沦落到(dào)这个(gè)地步，其实是有迹可(kě)循的。

　　事实上，早在今年年(nián)初“万柳书院少爷”走(zǒu)红之时，深蓝财经就曾深挖出(chū)背后的中(zhōng)赫集团，发现其(qí)深陷财(cái)务危机。

　　从知名(míng)豪宅的开发(fā)商到沦为“老赖”，中(zhōng)赫集团实控人(rén)周金(jīn)辉的人(rén)生轨迹跟(gēn)着急转直下。而追根溯源，这个转折点，就(jiù)在于收购北京国(guó)安。

　　近十(shí)年来，房企纷纷开始了多元化转型，但转型之路并不(bù)好走。早在(zài)2008年开始，中赫集团就尝试过多(duō)元化业务，先(xiān)后进军能源(yuán)市场、团购网(wǎng)站，但最终都惨淡(dàn)收场。最(zuì)终，周金辉将转(zhuǎn)型的目光，放到了体育(yù)领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁(yǐ)金服与(yǔ)IDG资本退出后，中赫集(jí)团以35.5亿元参股国安足球俱乐(lè)部64％股权，成为(wèi)国安的(de)新东家。接着在2021年6月，中赫集团从中信(xìn)集团手(shǒu)中拿下(xià)北京国安(ān)俱乐(lè)部36％股权，至此拿下(xià)北京国安俱乐(lè)部全部股权。如果北京国(guó)安(ān)的估值(zhí)一直(zhí)没变，那么中赫集团拿下北京国安，总计花费了(le)约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有(yǒu)人也许会感叹：卖豪(háo)宅真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这(zhè)样，中(zhōng)赫为(wèi)什么(me)又要质(zhì)押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团(tuán)及其实控(kòng)人周金(jīn)辉(huī)夫妇将(jiāng)其手中的中赫集(jí)团股份质押(yā)陆续质押，据企查查显示，目前中赫集(jí)团共有(yǒu)11条股权(quán)出质记录。质权人包括(kuò)海金商(shāng)业保理、北京建工、山东国(guó)际信托、中(zhōng)融信托、中信建设等。

　　这与入主北京(jīng)国安的时(shí)间完(wán)全吻合。

　　然(rán)而，入主北京(jīng)国安后，不仅(jǐn)国安的(de)经营状况(kuàng)没有得(dé)到改善，中赫集团(tuán)也被拉入泥淖。

　　据北京产(chǎn)权交易所(suǒ)官(guān)网信息显(xiǎn)示(shì)，2020年，北(běi)京国安足(zú)球俱乐(lè)部实现(xiàn)营(yíng)业收入(rù)1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至(zhì)2020年末，该俱乐(lè)部资产总计5.38亿(yì)元，总(zǒng)负债(zhài)18.51亿(yì)元。

　　为了缓解资金(jīn)压力，中赫(hè)集团和周金(jīn)辉夫(fū)妇还在持续质押手中的中赫集(jí)团股份，但国安(ān)和中赫的经营(yíng)状况却持续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被执行人，执行标(biāo)的(de)高(gāo)达11亿，北(běi)京国安也(yě)3次与中赫(hè)集团、中(zhōng)赫置(zhì)地、及(jí)中赫(hè)集团(tuán)股东周(zhōu)金辉、李彩(cǎi)霞等共同(tóng)成(chéng)为被执行人，执行(xíng)标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因(yīn)为(wèi)履行能力而拒(jù)不(bù)履(lǚ)行生效法律文书确定义务，上述被执行(xíng)人成为“老赖”。只(zhǐ)有北京国安，目前幸免于难。不过在实控(kòng)人都成为老赖的情(qíng)况下，被执行10个(gè)多亿的北京国安，又如何能独善其身？

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